住宅価格の高騰が歴史的な水準に達している。投機の過熱や資源高を背景に、先進国の住宅価格の
伸び率は2022年1〜3月期に前年同期比15%を記録した。第1次石油危機直後の1974年7〜9月期以来、
およそ半世紀ぶりの高水準だ。金融引き締めにより米国では住宅着工が減少に転じたが、価格などは
高止まりが続く。物価指数への影響も大きく、インフレ長期化の要因にもなりうる。 経済協力開発機構
（OECD）によると、22年1〜3月期のOECD加盟国の名目住宅価格は前年同期比15%上昇した。
国別では米国が19%、英国は10%、日本は9%上昇している。日本も1990年前後のバブル末期以来の上昇率だ。
価格上昇の要因の一つが投機の過熱だ。主要国の中銀は新型コロナウイルスの流行に対応して利下げと大規模な
金融緩和に動いた。低金利環境下であふれたマネーは住宅市場や株式市場に流れ込んだ。 英調査会社オックス
フォード・エコノミクスが算出した指標（住宅、株式、商品価格を組み入れたもの）は、米国は1960年以降で
最高、英国もおよそ50年ぶりの伸びとなっている。英不動産コンサルティング会社のナイト・フランクは7月
下旬の調査でロンドンの住宅市場を分析した。「最も安い住宅でも平均世帯年収の8倍」だという。 コロナ禍に
よる供給制約と在宅機会の増加も住宅価格の上昇に拍車をかけた。木材が「ウッドショック」と呼ばれる世界的
な不足に見舞われるなど住宅資材が高騰。在宅勤務の普及は郊外の戸建て住宅需要を高めた。 足元では各国の
中央銀行が金融引き締めに転じ、住宅市場にもその影響が表れ始めている。 米国では米連邦準備理事会（FRB）
の利上げの影響から、30年固定の住宅ローン金利が6月下旬に5.8%と08年11月以来およそ13年7カ月ぶりの
水準まで上昇した。足元では5.1%程度で推移しており、消費者の購入意欲をそぐ格好となっている。7月の米
住宅着工件数は前月比9.6%減となった。全米不動産協会（NAR）が発表した7月の中古住宅販売件数も5.9%減った。
住宅価格の指標となるS&Pコアロジック・ケース・シラー指数によると、主要20都市の住宅価格は5月に前年同月
比で20.5%上昇し、4月（21.2%）から伸びが鈍化している。 NARが公表した中古住宅の販売価格（中央値）も
7月は10.8%上昇と6月から減速した。ニュージーランドでも住宅価格が下落している。 それでも住宅価格が
高水準で続く懸念は強い。NARによると、今ある在庫が何カ月で売り切れるかを示す中古住宅の販売在庫期間は
3.3カ月と短い。物件が市場に出回ってから売買されるまでの期間も平均で14日と、売りに出せばすぐに買い手が
見つかる状況で、「住宅価格の下落には時間が必要な状況だ」（第一生命経済研究所の桂畑誠治主任エコノミスト）
という。
住宅価格の高止まりは高インフレを長引かせる可能性もある。7月の米消費者物価指数（CPI）は前年同月比8.5%
上昇した。変動の大きい食品とエネルギーを除いたコアCPIでは5.9%と直近ピークの3月（6.5%）から伸びが鈍化
しているが、CPI全体の3割以上を占める住居費は5.7%と前月（5.6%）から加速し、物価の過熱感をあおっている。
CPIの住居費は、家賃や帰属家賃（持ち家を借家とみなした場合に想定される家賃）などで構成される。住宅価格の
変動を直接反映するわけではないが、住宅市場と連動性が高い賃貸市場の動向に影響を受けやすく、家賃などの上昇
が住居費を通じて物価指標を押し上げてきた。 賃貸市場は住宅市場に少し遅れて上昇する傾向があり、住宅価格が
今後下がっても家賃に波及するのには時間がかかる。足元では住宅ローン金利の上昇で購入を諦めた人が賃貸市場に
殺到する動きがみられ、住宅市場の減速でかえって家賃に上昇圧力がかかっている。 FRBは物価上昇の思わぬ長期化
に直面し金融引き締めを急ぐが、物価指標で大きなウエートを占める住居費の上昇を抑えるのには時間のずれが生じて
しまう。 バークレイズ証券の山川哲史調査部長は「金融引き締めの効果が表れるまで時間がかかるため、景気後退
懸念が強まる中でFRBはどこまで利上げするか、難しい判断を迫られる」と話す。
引用：日経新聞web 2022.9.30
ミニメモ：
新築マンションは建築後1年未満で、まだ誰も入居したことがないものを指す。それ以外が中古住宅と
いう。 建物の築年数は建物が完成した日が起点となり、その日から1年が経過すると築1年、さらに
1年が経過すると築2年となる。2022年1月1日に完成したマンションは2023年1月1日に築1年、
2032年1月1日に築10年となる。 不動産広告には建築年月の記載が義務付けられている。
建物の耐用年数は、構造によって異なり、鉄筋コンクリート造のマンションは47年です。この年数は、
正式には法定耐用年数といわれ減価償却の計算に使われる年数。建物の寿命とは関係がない。「鉄筋
コンクリート造の建物の寿命は、年数が経つにつれてコンクリート自体が弱くなってい来ますが、
理論的には60年〜100年は使用が可能です。ただし、築40年、50年という築古のマンションの場合、
大規模修繕の頻度や内容によって建物の劣化具合に差が出てくる。
引用：SUUMOジャーナル
フランスでは都市オフィス過剰、住宅不足
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